房地合一自住優惠三要件

財政部高雄國稅局提醒，民眾出售房屋，想適用房地合一稅400萬元自住免稅額時，須符合三大要件。示意圖。圖／聯合報系資料照

2025/03/03 00:27:44

記者胡順惠／台北報導

財政部高雄國稅局提醒，民眾出售房屋，想適用房地合一稅400萬元自住免稅額時，須符合三大要件，包含戶籍登記滿六年、出售前六年未出租營業、出售前六年未曾使用這項優惠等。

高雄國稅局表示，適用房地合一制課稅的自住房屋，若符合一定條件，出售時可享400萬元內免稅優惠，但申請時須確保符合要件，尤其持有、居住、戶籍登記都須連續「滿六年」，否則恐將無法適用免稅額。

國稅局分享近期案例，甲君在2018年5月21日購買房屋，並於2024年5月29日出售，屬於適用房地合一課稅案件，表面看似持有已滿六年，且根據水電使用狀況，反映甲君確實有居住事實，過去六年也並未出租或作營業用途，甲君原認為自己應符合要件，可適用400萬元免稅額。

不過國稅局發現甲君是在2018年6月6日辦妥戶籍登記，計算到出售時間點，距離設籍滿六年還差七天，因此不符合「戶籍登記連續滿六年」規定，僅七天之差，就影響了400萬元免稅額。

國稅局計算其課稅為275萬元，因為免稅額泡湯，甲君仍須繳納房地合一稅，持有期間為超過五年、未滿十年，稅率為20％。

國稅局提醒，想適用房地合一稅自住優惠，務必檢視是否符合條件，除前述設籍時間易出錯，也要一併檢視房屋使用狀況，若出售前六年內曾出租、供營業或執業，也不適用400萬元免稅額。另外，房屋出售前六年內，必須未曾使用這項優惠。

國稅局提醒，納稅人別心存僥倖，稽徵機關會審查地政機關登記資料、戶籍謄本、水電用量及帳單等，來確認納稅人是否完成戶籍登記、持有並連續居住滿六年。

此外國稅局也會交叉比對營業稅、房屋稅、地價稅稅籍、租賃所得、非自住房屋核定資料等，來釐清該房屋在交易日前六年內有無出租、供營業或執行業務使用，避免投機行為。

國稅局強調，若出售房屋屬於房地合一稅案件，應在完成所有權移轉登記或房屋使用權交易日次日起30日內按時申報，以免挨罰。

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